+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Односторонний отказ от договора аренды нюансы для арендатора

Арендатор и арендодатель чаще всего находятся в неравном фактическом положении. Арендодатель может злоупотреблять своим положением, в том числе предпринимать попытки досрочно расторгнуть договор аренды например, если у него появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях. Если договор расторгается досрочно без конфликта по соглашению сторон, то юристу арендатора остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи. Однако чаще руководство ставит перед юристом задачу помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор. При этом конечные цели могут быть разные: выиграть время на поиск нового помещения, добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для арендатора условиях либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца того срока, на который оно было арендовано. Оптимальное для арендатора решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Арендатор и арендодатель чаще всего находятся в неравном фактическом положении. Арендодатель может злоупотреблять своим положением, в том числе предпринимать попытки досрочно расторгнуть договор аренды например, если у него появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях. Если договор расторгается досрочно без конфликта по соглашению сторон, то юристу арендатора остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи.

Однако чаще руководство ставит перед юристом задачу помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор. При этом конечные цели могут быть разные: выиграть время на поиск нового помещения, добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для арендатора условиях либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца того срока, на который оно было арендовано.

Оптимальное для арендатора решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:. На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора , и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал.

Однако здесь есть ряд важных нюансов. Нередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка. Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.

Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя п.

Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета. Арендатору не удастся оспорить в суде такие положения договора аренды. Так, в договоре может быть указано, что в случае передачи арендатором арендуемого помещения в субаренду другой организации без согласия собственника указанное условие является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Вопрос: Можно ли возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания для расторжения не прописали. Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа г. Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением. Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения.

При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали. Арендатор банк уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях. Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали.

В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем арендатор исполнил. Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали.

Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы. В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье Гражданского кодекса РФ.

Однако такие основания нужно прямо указать в договоре. Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа г.

Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания об этом в самом договоре.

В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей, будь то производство, склад и т. В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора. Нарушение арендатором предусмотренных договором обязанностей с неопределенным содержанием не будет считаться существенным нарушением условий договора.

Так, заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ст.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок абз. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении п. При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком п.

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно об устранении арендатором допущенных нарушений и о расторжении договора в случае невыполнения этого требования. Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.

Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Согласно условиям договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее го числа. Вопрос: что необходимо прописать в договоре о порядке направления претензии?

Если у арендатора не совпадают фактический и юридический адреса, то рекомендуется указывать в договоре как почтовый, так и фактический адреса арендатора, а также прописать в тексте договора, что претензии должны направляться по обоим адресам.

Кроме того, в договоре можно прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю например, один месяц с даты получения претензии. Однако нужно иметь в виду, что этот срок будет зависеть от характера и существенности нарушения, вследствие чего оценить объем нарушения и заранее предусмотреть этот срок не всегда представляется возможным.

Поэтому данное условие не всегда будет отвечать интересам арендатора. К примеру, если установить срок в один месяц, то этого может оказаться недостаточно для проведения арендатором текущего ремонта объекта аренды. Как вариант, можно установить дифференцированные сроки для исполнения арендатором требований претензии в зависимости от допущенного нарушения.

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии. Если арендатор допустит существенное нарушение условий договора аренды, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и в том случае, когда арендатор допущенные нарушения в разумный срок устранил.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок.

Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

Стороны заключили договор аренды земельного участка. Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор аренды. В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали. Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее. Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление ч. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре ст.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату ч. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора п. По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений.

Однако данный факт суды не исследовали. На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября г. Такого рода пункты закону не противоречат п. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма недобросовестным арендодателем крайне затруднено.

Арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива.

Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд с иском. Суд указал, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, которые предусмотрены в законе либо в договоре ст.

В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым п. Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок п. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды.

Договор аренды считается бессрочным заключенным на неопределенный срок в случаях, если:. Дело в том, что срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капитального ремонта помещения или реконструкцией здания;.

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:. Совет : з аключать бессрочный договор не в интересах арендатора, поскольку арендодатель имеет право отказаться от исполнения такого договора в одностороннем порядке.

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях — в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом. Несмотря на то, что ст. Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

- По договору аренды наше ООО должно В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или.

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Предприниматель арендовал 16 кв. Сдавайте отчётность в три клика Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний. Заодно посмотрите весь остальной текст. Соглашение оформляют как основной договор. Фирма арендовала офис кв. Следуйте ей. Введите свой e-mail, если хотите получить ответ.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Источник: Журнал "Арбитражная практика". Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст.

Подпишитесь на год за руб.

Какие действия предпринять арендатору при досрочном расторжении договора арендодателем

Новый Автограф. Все права охраняются законодательством Украины. Узнайте, как перепечатывать наши новости и аналитику , и используйте материалы портала Domik. Нюансы расторжения договора аренды. Всего комментариев о статье: 0 - Нюансы расторжения договора аренды.

Арендатор, нарушивший срок уведомления о расторжении договора, может понести финансовые потери

Нарушение арендатором условия договора об уведомлении арендодателя за определенный период времени об одностороннем расторжении такого договора может повлечь взыскание с нарушителя убытков. При ликвидации организации и нехватке у нее денежных средств для удовлетворения всех требований кредиторов требования арендодателя будут удовлетворяться в четвертую очередь. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а при отсутствии такого срока — на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора также установлены ст. Помимо каких-либо нарушений со стороны арендодателя либо непригодности арендуемого имущества, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным п. В соответствии со ст.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором 3. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве​.

На основании протокола от 17 марта г. Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.